房价是总理说了算 还是总经理说了算

来源:北京房产 2018-07-05 11:26

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话题缘起

中国的地价、房价最近出现了戏剧性的变化,某种意义上已经演变成为一种较量:在全国“两会”上,《政府工作报告》提出要“坚决抑制部分城市房价过快上涨”、“抑制土地价格过快上涨”;“两会”结束之后,远洋、保利、华润、首开、合景泰富等国有地产商反其道而行之,高价夺标拿地皮,仅“两会”结束次日——3月15日,北京市就诞生了三个“央企地王”,而“地王”周边的房价也应声上涨。最近,温总理在不同场合反复强调要抑制高房价,而央企却在北京创下每平方米3万元的楼面地价纪录和52.4亿元地块总价纪录。

是调控政策在与高房价较量,还是总理与总经理在较量?或者是调控政策与高房价根本就没有较量?中国的房价,到底是总理说了算,还是企业的总经理说了算?《每日经济新闻》18日采访了5位地产界人士及专家学者,就这些问题进行解读。

总理的决心尚需转成量化措施

NBD:《政府工作报告》说得非常明确,要坚决抑制部分城市房价过快上涨、抑制土地价格过快上涨。“两会”余温尚在,央企却在北京市以创纪录价格夺标,将中国的房地高价推到极点。因此,央视名嘴白岩松在“新闻1+1”中提出:中国的房价到底是总理说了算?还是企业的总经理说了算?

秦兵:当然是总理说了算。从过去几年中,我们都可以看到总理对高房价“坚决抑制”的决心。问题是,总理“坚决抑制”的决心需要转化成具体的量化措施,是控制房价的具体办法,也就是国家发改委和住房建设部要出台一个具体的控制房价标准。但到现在为止,没有一个具体的控制措施。央企之所以疯狂高价拿地,原因就是没有限制的政策制度。

NBD:高房价,无措施,财政的腰包先鼓起来。酿成这种局面的背后原因之一,就是总理与总经理有一个共同的工作职能,为工作人员发工资。为了发工资,财政就得有钱,而财政的20%几乎来自房地产,一些地方财政来自房地产的收入大概占到40%~60%。

秦兵:你说得对,总理与总经理一样要给大家发钱,从发工资的角度看,房价太低,一旦房价太低,财政收入就会减少,发工资就会成问题。

NBD:央企为何敢无视总理“坚决抑制高房价”的要求,以高价拿地?

秦兵:在我国,土地是绝对的垄断性供应,而央企有的是垄断资源:一是特殊地位的垄断;二是与相关土地拍卖政府部门的关系垄断;三是资金上的垄断;还有一个特殊垄断,就是央企不怕违约,拿块地不论要花50亿、80亿,还是100亿,一般私企不敢拿出这么多钱,而央企的钱是银行的,即使央企未必能拿出这么多的流动资金,政府也不会封其账号。因为央企是政府的,土地拍卖也是政府在做,一个卖方,一个买方,还有一个银行是资金提供方,三者尽管发生了交易行为,但都是一家人。政府不敢让央企破产,一旦破产,所有的后果还得政府来处理。

陈云峰:我觉得是三大冲动造成央企频繁出手:首先是利润冲动,现在房地产根本不愁卖,只要拿到地,利润就有保证;其次是资金冲动,央企资金充裕,尽管国家发改委说“4万亿投资没一分进入楼市”,但央企融资容易而且成本低廉;三是投机冲动,我国实体经济实际上并没有完全走出低谷,类似中国兵器和中国烟草这样的企业都来房地产市场,或许能说明这些企业在自己的行业内不再愿意继续付出,看到房地产市场规则简单赚钱容易就希望进入。

邹晓云:我也有同样的看法:一方面是央企资金雄厚;另一方面在于实体经济不振,央企必须转移资金风险,而房地产业则保持着向好的势头,吸引了央企的大量资金。

提首付比例 助长央企地王产生

NBD:有观点认为,将土地出让金首付款提高到50%,同时将竞买保证金比例提高至20%,助推了央企的垄断?

邹晓云:在一个真正的市场中,无论大企业还是小企业,都应该有平等的竞争机会。这些举措在一定程度上,确实抬高了开发商的拿地门槛,同时也减少了一些恶性竞争,减少如大龙地产拿下“地王”后又无力开发的现象。在土地市场尚不规范的情况下,短期内只能采取这些政策。

冯科:在土地出让中,首付款缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%,表面上抑制了地价的过快上涨,但现在却是在“招拍挂”拍卖槌之下不断产生新的“地王”。在之前的土地出让中,多数开发商的土地出让首付款仅为20%,不少开发商通过销售回款来补缴土地价款,而现在要求中标单位首次交款不得少于50%,实际是从资金要求上对开放商进行限制,提高开发商的融资难度。但同时也可能带来新的土地垄断,即资金雄厚的大开发商和国有企业将更容易拿地。

NBD:有报道说,3月15日,北京诞生三“央企地王”的同时,“地王”周遍有的房价上涨了2000元/平方米,央企推高地价,对房价影响有多大?

陈云峰:央企进入房地产后,出手力度让人咋舌,确实推高了房价,对房地产行业冲击明显,且带来负面影响。其实,企业之间应该是平等的,央企进入房地产市场并不违法违规。只是作为“国字级”的国资委控股企业也去充当抬高房价的角色,人们感情上比较难以接受。

邹晓云:我有不同的看法,央企插手主业以外的业务,本身就是一种不规范行为,在一定程度上造成了市场的不公平竞争。同时,一些央企不顾后果高价拿地,在开发商握有定价权的机制下,地价成本转移到房价上,并最终转嫁到购房者身上,给购房者带来沉重的负担。

NBD:18日,国资委召开新闻发布会对外吹风,称“有房地产主业的中央企业要带头执行国家法律法规和有关政策”和“处于调整阶段的中央企业集团下属控股或参股的房地产公司,要带头贯彻国家房地产业发展的相关政策,在董事会中发挥作用”。这些说法看起来有点含糊。

秦兵:国资委的这些说法,对抑制房价起不了作用。我的看法是,央企今后就不要介入土地竞拍,应该通过立法用政策制度规定下来。

陈云峰:我觉得国资委这次打出的“刹车令”会有一些效果,但肯定不会像大家想象的那么好。因为据我了解,很多央企并不是国资委占百分百股份的,在一些央企,国资委的股份只有很小的一部分,而在香港、海外上了市的央企,其权利方在股东大会,国资委不能完全做主。

听从国资委这个 “行政指令”的央企,也只能是国资控股占绝对优势的企业。但上市公司、股权股东机构复杂的企业,可能难以受制于“刹车令”,这些公司不听,我想国资委也是无计可施。返回连云港365淘房>>

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