拿地到示范区开放30天,这些高周转房企到底有啥秘诀?

来源:365淘房 2018-06-08 14:43

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前几天,有个三四线中小房企的地产营销总跟明源君吐槽:

我们项目原定5月份售楼处开放,6月份开盘。我们提前两个月组建团队、宣传推广预热造势。但到了4月底,工程那边又突然说没法按期完工了,开放时间得推迟一个月。裤子都脱了,让我再等等?

只好眼睁睁看着辛辛苦苦找来的客户,都跑到竞品的售楼处了。

一般示范区要求在开盘前一个月开放,示范区误了节点就会影响销售节奏,这个事情可大可小,但这在三四线城市的项目却时有发生。

比如之前陈利文老师在《地产人在三四线最常犯的6大致命错误,你犯2个就可能破产!》一文中就提到过,很多三四线项目明知道过年期间是销售旺季,却经常因为示范区没准备好,赶不上节点销售,最后延迟到过完年再开盘,销量起码要低50%左右!

01

为啥别人的示范区30天做完

你一年都做不完? 

据明源君观察,很多项目定位差不多,示范区做出来的效果差不多,但完成时间差距却很大,有的需要一年半载,有的只需要几个月,而那些示范区进度很慢的项目,往往都存在以下问题:

1、没形成标准化,什么都要重头来过

很多房企做第一个项目的示范区要花1年时间,可是做到第5个项目的示范区同样还要花1年,问题主要出在没有对过去的经验进行总结、沉淀、固化,好的经验就只在老总或少数的人脑子里,没有形成成果。这就会导致,换了项目换了团队,所有工作都要重新来过,浪费了大量的决策时间,项目进度自然快不起来了。

2、建设过程中,抢工期和高品质之间难以取得平衡

很多三四线项目一方面想抢节点,赶工期,但由于能力不足,抢工期的过程中往往难以达到想要的效果,或者甚至出现质量问题,不得不砸掉重新做。

有的项目则是为了控成本,牺牲了效果,最终也不得不重新规划。

这些都是一开始没做好定位与策划导致出现的问题,在示范区设计阶段就要明确区分,哪些区域必须重点投入,该花的钱坚决不能省,哪些区域该省钱,不该花的钱一分也不要多花。

3、缺乏计划性,导致执行落地差

很多项目对示范区的节点没有计划性,踩着西瓜皮滑到哪儿算哪儿,或者定了节点,但没有严格按照节点来执行,导致计划和执行两张皮。

有的项目虽然有大节点,但却没有明确各业务线的节点,比如景观施工的计划编制没有规定,导致施工组织混乱。

4、项目推进过程中存在信息不对称

某个项目场地标高调整,原本一马平川的平地,变成了有三级高差的台地,然而景观设计师并不知情,继续按照原标高展开设计工作,导致产生大量无效时间成本。

由于示范区建设涉及到工程、营销、设计、采购、成本等多部门的协同,在项目推进中,由于缺乏沟通机制,各个部门各专业沟通不顺畅,常常存在信息不对称的情况,相关人员对项目情况了解不及时不充分,导致做了大量的无用功。

02

 示范区要提速

先做好这些工作  

前段时间,某个标杆房企“从拿地到示范区30天开放”的帖子刷爆了地产人的朋友圈。不少地产人看了对比图后都惊叹:30天做到这个程度,真的太牛逼了!

   

还有中南33天打造完成的示范区,效果也挺震撼的。

   

 为啥同样效果的示范区,有的项目只需要30天,有的项目却要半年甚至一年?明源君深入分析了这些标杆房企的做法,发现他们主要把这些工作都做得非常到位。

一、通过标准化、下放权限,缩短决策周期

其实,项目快周转说白了和企业的管理水平有很大关系,即使工作前置做得很完美,一旦高层决策反复无常,周期就会被无限拉长。所以,示范区建造要快,首先要缩短决策周期。一般通过2个手段去缩短周期:

1、做好示范区标准化,实行快速复制

现在很多房企都做了产品标准化,而示范区标准化是其中非常重要的一部分。对于标准化的好处,地产人可以说出一大堆,比如可以提高产品推进速度,规范设计,提高决策效率,降低成本、保证营造效果、确保品质等等。

但明源君认为,示范区标准化的核心只有一个,那就是最大程度降低时间决策成本。大家都明白,省下来的不是时间,而是真金白银。

那标杆房企都如何做标准化?

示范区标准化一般分为总体规模、景观体验、售楼处、样板间等几大模块,每个模块的标准化包括了设计标准化、植物等材料标准化、施工工艺标准化等等。

  

 以下是某个标杆房企的产品标准化路径图:

 

深圳万科曾经将示范区梳理了示范区的10+3个关键场景,包括10个常规场景:形象路、小区入口、销售厅、泳池区、儿童活动、组团入口、大堂、泛会所、外廊户门装置,以及3个洋房场景:洋房宅间路、天台、前中后院,并将这些场景进行标准化,不同项目可以从中选择场景进行组合。

很多房企也知道要做标准化,却总是推行不起来。某A房企为了推动标准化,总裁亲自挂帅,担任标准化工作小组组长,并安排各中心负责人担任组员,从权利上给予标准化工作支持。

在标准化成果梳理上,以点带面,不求大求全,而是优先选重点课题进行研究。一旦取得成果后,立即发布,并强力推行。在项目应用一段时间后,再及时总结,检验效果,激发从总部到项目一线员工的参与热情。

最后,根据产品的迭代优化,每年都要调整和优化已发布的各类标准化成果。

2、下放权限,保障决策质量和效率

为了提升决策效率,某标杆房企会通过前期预备会议包的方式来进行决策,很好地优化了决策方式,节省了不少时间。

 

同时,为提升效率,把权限下放给集团专业线和区域公司,大部分事项由他们来直接决策,有利于提升决策质量和效率。毕竟,听得见炮声的人做出来的决策相对会更加科学准确。

二、开好项目启动会,明确不同专业的分工

很多项目的示范区经常拖延,很大的问题在于营销以外的业务线没有营销意识,不知道“拖”对销售的危害,加上多部门交叉协同,很容易出现信息不对称,导致工作脱节或重复无用功。为了解决多部门协同的问题,很多工作需求前置或建立工作小组来推进。

比如万科一般是在项目启动之后、概念方案之初就成立项目示范区管理小组,并由小组成员统筹推进示范区建造。

一般在项目启动会上,会重点敲定示范区选址、设计、施工等一系列的工作项,比如某标杆房企要求,在项目摘牌前7天,示范区施工组织策划及抢工方案评审要完成,摘牌后1天,示范区开工,摘牌后21天示范区达到正负零,3个月后示范区开放。并按照重大节点来倒推各个工作项的完成节点:

 

三、各专业线提前做好精细策划,明白各自的发力点

为了确保各专业线明明白自己的发力点,并确保能按照节点完成工作,各专业线的工作项都要做好精细策划。比如哪些工作可以提前做,哪些可以并行穿插着做,哪些环节容易出错,一定要高度重视。

1、设计

设计在项目的前端,对后期工作的开展影响很大。有标杆房企要求:

一是把项目最有利的、能马上动工的地方安排做展示区;二是尽量不要做地下室;三是样板房要采用标准户型,这样可以套用原有土建、安装施工图纸和装修图纸,节省设计、采购和招标时间。

2、采购

对于采购线条,最大的任务就是确保施工单位的及时进场,并确保材料供应保障要到位。

某A房企在示范区建造期间,对采购线的要求主要有如下几点:

①示范区应将桩基础(或其它基础类型)与总包工程招投标分开进行

②对新项目,可考虑寻找已经合作过的优秀施工单位做展示区,由该施工单位承诺示范区计价方式按后续货量区定标价格按约定点数上浮;

③对旧项目、新地块,若相近时间刚招过标,则可以直接以拓标的方式确定单位;

④对于使用原有图纸且已施工的工程,可以由总包单位按原有合同造价原则进场施工。

另外,材料供应保障要到位。一是图纸落实后施工进场前提前落实材料下单,生产周期长的产品(入墙柜、橱柜、木门等)开工时就要联系厂家排产;二是对于非标设计,项目部、设计部和采购部密切协同,以便尽快确定供应商,缩短供货周期;三是酌情调整供货方式,比如为缩短供货周期,样板房(展示区)材料可从甲指申请改为甲供方式。

3、工程

工程线条则要求做好前置工作,在项目前期就要介入,落实土方工程、临水临电及永久供水供电工程的策划和施工工作。

其次,做好过程同步施工,整体市政管网先行,结构与砌体同步,机电、装修、园建、绿化穿插施工。

最后,做好穿插施工,要做好以下准备:一是施工道路顺畅,确保关键线路中的资源配置;二是后备专业突击队伍;三是封闭施工,排除干扰;四是做好夜间照明。

四、编制示范区专项计划,严格考核

很多房企都特别重视示范区计划管理,一般都会在项目启动会之后编制全面细致的专项计划。计划可以编制得很完美,但如果不能落地执行,那就是一张白纸。

所以严格的考核是保障计划能落地实施的重要利器。

一方面,要设计有竞争力的正向奖励,帮团队打鸡血,以保障团队的执行力。比如某标杆房企规定:如果35天内(包含35天)实现展示区开放,奖励20万;35天后开放,不奖不罚。

另一方面,为了强化执行不到位的后果,也要实行考核处罚。比如某房企会实时对区域内项目进行开盘工期绝对值排名,对于开盘工期进行绿黄红灯考核。一般亮红灯就比较危险了,负责人有免职的危险。另外,要定期通报各区域项目开盘工期排名及处罚结果,让各个项目团队都感觉到压力。返回连云港365淘房>>

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